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北京百亿级“超级地王”即将出现  

2009-08-08 17:54:39|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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横跨北京新老CBD的中服地块(北京商务中心区核心区一期NE19-1a地块)上市在即,百亿级“新地王”呼之欲出。手握重金的SOHO中国会最终出手吗?与之对擂的将至少是两个大型国资企业。CBD最具商业价值地块的最终归宿,仍是国资拿下?还是市场化企业有如金地在上海重资出手般横刀立马?这一切都在悬疑之中......

2009年08月07日消息,权威人士证实,目前该地块报批手续已准备完结,只待批复,“已经准备就绪,本来决定在五六月份就推出,但目前正在等待上级通知”。因该地块拍卖总价被估将逼近百亿,将会是地方国土部门最谨慎的一次出让。

相比此前“夺冠”呼声最高的远洋地产、SOHO中国以及嘉里建设,大型央企恒天集团可能成为最大黑马。据称,因为纺织大势的萎靡,恒天集团“地产弥补纺织”的愿望十分迫切,中服地块近邻的中服大厦的最大权益人亦为恒天集团。

恒天集团的内部人士告诉记者,恒天成立了一个专门的前期小组,在负责和相关部门协调沟通中服地块的事宜。

按照CBD管委会提供的资料,商务中心区核心区的范围是南至建国路,北至光华路,东至针织路,西至东三环。而NE19-1a是其中最大的一部分。

记者在拆迁平整现场看到,该地块上除了少量矮小建筑,中服大厦是唯一的大型建筑物。中服大厦硕大的牌子上顶上了“中国恒天”的字样。

恒天集团的董事长张杰7月曾对媒体表示,希望建设北京第一高楼。记者就此询问恒天集团,对方却讳莫如深,“怎么定义是第一高楼,这个不好说吧”。

CBD管委会告诉记者,北京商务中心区核心区目前的规划是建成以国际顶级品质写字楼为主,配套豪华商务酒店等多个城市综合体构成的摩天综合体,总体开发总量是188万平方米的建筑面积。其中NE19-1a是核心区位置最好的区域,原本就被传出要建成比肩上海金茂中心的综合体。恒天的理想和CBD的规划不谋而合。

据了解,中服地块上原本是核仪厂。动迁之后,由远洋地产完成了土地的一级开发。业内人士认为,因为位置的因素,中服大厦独立开发的可能性较小,将和已经平整的原核仪器厂土地整体被开发。

恒天集团对于地产行业而言,并非一个熟悉的名字,但自从中化方兴、中国电子等众多国企进入泛国贸区域招拍挂以来,国企黑马越来越多地参与北京最昂贵区域的土地拍卖已经成为业界共识。

恒天集团的背景同此前的黑马如出一辙。1998年9月,政府与企业脱钩时,原国家纺织工业局所属的中国纺织机械(集团)有限公司、中国纺织工业对外经济技术合作公司和中国纺织工业机械和技术进出口公司、中国化纤总公司、中国丝绸工业总公司、中恒科学技术发展中心,组建成由国务院国资委监管的国有独资大型企业恒天集团。目前,集团有子公司9家,三级全资及控股企业51家,还有多家上市公司。

有分析认为,北京CBD金十字区域西北角的多年空置,和恒天集团强大的背景不无关系。

虽然恒天集团主业从事纺织业,但旗下却有恒天地产等众多地产业务平台。据了解,恒天集团新近获得了大量的资金支持,准备在地产开发上大展拳脚。

明星企业的软肋

SOHO中国、远洋地产是瞄准中服地块的两个明星企业。

远洋地产本来就是该地块的一级开发商,对该地块自是深有感情。

面对媒体对中服地块的疑问,远洋地产董事长李明多次用现金流充沛的含蓄回答让媒体自己做判断。

公司持有超过100亿元的现金和刚刚发行的26亿元企业债,上半年远洋地产的销售额约70亿元。从资金实力上看,远洋地产是个强劲的对手。

但中服地块的大体量以及超豪华定位,决定了其后期开发至少还要投入数十亿乃至百亿的资金。

一位开发商认为,因为远洋地产是上市公司,必须考虑股东的利益,所以前前后后花上百亿多元来做这件事情,一定会非常谨慎。如果远洋想分一杯羹,可能会采取联合开发的形式,而不会独揽一方。资金运作的回报要求也不允许,这个巨无霸要占用的“现金”将是巨大的。

当然,拥有百亿身家的对手还有潘石屹。一位知情人士透露,广渠路15号的失手,让潘石屹对中服地块的竞拍相当谨慎。国资企业庞大的“现金池”,让不得不面对股东问责的市场化公司望而生畏。

另一层面,建外SOHO、SOHO现代城,因为零散出售,各种散业混杂,虽然别是一番景象,但外观呈现上却没有华贸等国资企业的“坐商”规整有序。这段不够“主流”的另类经验和在高档商业综合体上经验不足被视为SOHO中国获得该土地的一大障碍。一家高档写字楼开发商指出,主管部门的意见会很大程度决定花落谁家。在这场超级地王的较量中,主管部门更为看重的并不仅仅是现金,而是日后庞大商业区的管理状况,及对当地政府的商业、税收的贡献。

早先,SOHO中国被传出要和高档综合体开发经验丰富的嘉里建设和九龙仓一起参加招拍挂。但嘉里建设的香港总部已经回答本报,没有兴趣参加该地块的招拍挂。

一家国贸区域的重量级开发商表示,如果是家背景独立的上市公司,首要考虑的是怎么最快回笼资金和对股东交代,但高昂的地价会逼迫其先出让部分物业,所以拿地会很小心。

熟知商业地产的人士都知道,业主分散必然会降低物业品质。显然这不符合该地块超豪华商业综合体的定位。而“国际顶尖品质写字楼”的漫长资金回收时间,即便是内地的龙头地产公司,都会倍感压力,除非它拥有一家超大规模的集团公司先行孵化。这些从先前中化旗下的方兴地产拍下广渠路15号中似乎可以验证。

只有拥有上市公司,才能将写字楼估值的资本效应放得最大。有丰富的超高档物业的开发经验,又拥有超大资本背景的集团公司做孵化器的上市公司或许会是最适合的选择。

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